vũ thành trần vương
Well-known member
(DNTO) - Giới phân tích nhận định, sự "lên ngôi" của thương mại điện tử đang định hình lại thị trường logistics và tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng hơn, nổi bật nhất là bất động sản hậu cần đô thị. Giá đất cạnh tranh mở ra cánh cửa mới cho nhà đầu tư tận dụng sớm cơ hội sinh lời.
Bất động sản hậu cần đô thị đang là mô hình có nhiều tiềm năng. Ảnh: TL.
'Mỏ vàng' mới của nhà đầu tư
Thông tin mới nhất từ Tổng cục Thống kê, 4 tháng đầu năm nay, vốn đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ hai (sau công nghiệp chế biến, chế tạo) với 1,6 tỷ USD (tỷ trọng 22,5%). tăng gấp hơn 4 lần so với cùng kỳ năm ngoái (khoảng 386 triệu USD).
Trong số 50 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư được cấp phép mới tại Việt Nam, Singapore là nhà đầu tư lớn nhất với 2,59 tye USD, chiếm 36,4% tổng vốn đăng ký cấp mới. Tiếp đến là Hồng Kông (Trung Quốc) 898,6 triệu USD, chiếm 12,6%. Nhật Bản 814,1 triệu USD, chiếm 11,4%. Trong khi Trung Quốc là 740,2 triệu USD chiếm 10,4%...
Mới đây, Cushman & Wakefield dự báo, giai đoạn 2024-2026, nguồn vốn lớn từ khối ngoại sẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Việt Nam đã trở thành một trong những thị trường thương mại điện tử tiềm năng nhất khu vực ASEAN, tốc độ tăng trưởng trung bình giai đoạn 2020 - 2025 là 29% và tới năm 2025 quy mô thương mại điện tử Việt Nam đạt 52 tỷ USD.
"Người tiêu dùng Việt ngày càng ưa chuộng sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển lưu trữ hàng hóa từ cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng. Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang định hình lại thị trường logistics và tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng hơn, trong đó, nổi bật nhất là bất động sản hậu cần đô thị", chuyên gia Cushman & Wakefield đánh giá.
Cụ thể, theo số liệu của Cushman & Wakefield, trong quý 4/2023, vùng kinh tế trọng điểm miền Nam ghi nhận tổng nguồn cung kho vận khoảng 5,5 triệu m2 sàn, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 14% tổng nguồn cung. Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc ghi nhận nguồn cung kho vận khoảng 2.2 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm 26% tổng nguồn cung.
Thực tế, tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, việc khan hiếm quỹ đất và cơ sở hậu cần sẵn có khiến các nhà phát triển phải tận dụng nhiều loại bất động sản khác nhau, thường là những tòa nhà cũ hoặc khu đất trống. Mặc dù các tòa nhà cũ có rủi ro cao hơn và kém hiệu quả trong khâu vận hành như việc dỡ hàng từ xe bán tải, xe tải cũng như lưu trữ hàng hóa.
Tuy nhiên, vị trí kho hậu cần nằm gần các điểm giao hàng nội thành vẫn là ưu tiên hàng đầu của các công ty 3PL (logistics bên thứ ba), nhà bán lẻ thương mại điện tử và công ty bưu kiện. Trong một số trường hợp, các tòa nhà cũ được tân trang lại để có chất lượng tương đối tốt hơn. Với vị thế này, các nhà bán lẻ sẽ thu hút được nhiều khách hàng nhờ khả năng giao hàng nhanh chóng.
Theo đó, các nhà đầu tư thương mại điện tử rất mong muốn có được bất động sản hậu cần có khả năng tiếp cận nội thành trong thời gian 30 phút lái xe. Đây cũng là mục tiêu ưu tiên hàng đầu của những nhà phát triển để gia tăng lợi thế cạnh tranh.
"Trong những năm tới, một kịch bản tương lai có thể xảy ra là nhà kho được xây dựng dưới lòng đất, xe tải được chuyển đổi sang xe tải điện, điều này sẽ giải quyết được những phản đối của các bên liên quan bởi lẽ xe tải là nguyên nhân gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí", Cushman & Wakefield nhận định.
Doanh nghiệp 'xoay trục' và câu chuyện tầm nhìn
Chia sẻ tại buổi họp báo mới đây về triển vọng bất động sản Việt Nam 2024 tại TP.HCM, bà Trang Lê, Trưởng bộ phận nghiên cứu JLL Việt Nam, cho rằng phân khúc trung tâm dữ liệu, hậu cần đô thị sẽ là dòng sản phẩm có tiềm năng rất lớn trong tương lai.
TP.HCM hiện có 9.600 doanh nghiệp đăng ký ngành dịch vụ logistics (chiếm 36,7% cả nước). Thành phố cũng chiếm tỷ trọng 54% doanh nghiệp cung cấp dịch vụ logistics chuyên nghiệp của cả nước (khoảng 2.700 doanh nghiệp).
Gần đây, nhận thấy tiềm năng nên nhiều "tay to" đã nhanh chóng chớp lấy thời cơ, xoay trục sang lĩnh vực bất động sản hậu cần đô thị nhằm đón sóng FDI đang đổ bộ vào Việt Nam. Đơn cử, ông Lê Tấn Phước, Chủ tịch HĐQT Searefico, cho hay, thế mạnh trước đây của Searefico là M&E cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại…, tuy nhiên lĩnh vực này hiện tại có nhiều công ty góp mặt với mức độ cạnh tranh cao. Nếu vẫn tập trung vào một lĩnh vực như vậy sẽ kéo biên lãi gộp đi xuống. Do đó, Searefico đã khánh thành Tổng kho hậu cần logistics tại Đà Nẵng, ký thỏa thuận với Khu công nghiệp Phú An Thạnh (Long An) và Hải Phòng để xây dựng các kho lạnh, kho thông minh...
“Hiện nay, dòng tiền ở một số dự án bắt đầu dương trở lại, mọi thứ rất triển vọng và tươi sáng hơn năm trước. Trong quý 1/2024, doanh thu trúng thầu của chúng tôi đã ghi nhận hơn 1.000 tỷ đồng và tập trung vào những lĩnh vực chuyển dịch công ty mong muốn”, ông Phước tiết lộ.
Tiềm năng là hiện hữu, song các chuyên gia chỉ rõ, tham gia "cuộc chơi" này, các doanh nghiệp phải chấp nhận chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng kho thông thường. Các đơn vị cung cấp dịch vụ kho lạnh thường phải thuê diện tích xây dựng trong thời gian 10-30 năm để đảm bảo khoản đầu tư đã bỏ ra.
Đáng chú ý, trong bối cảnh đất chật người đông, đến năm 2050, vùng đô thị TP.HCM sẽ có khoảng gần 30 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 90%. Mật độ đô thị cao hơn đồng nghĩa với những trở ngại lớn hơn đối với việc sử dụng đất hậu cần. Hiện tại đang có một khoảng cách lớn giữa không gian hậu cần đô thị cần thiết và số lượng thực tế.
Việc thu hẹp khoảng cách này đòi hỏi đầu tư thời gian và tài chính để giải quyết các rào cản đối với việc sử dụng dịch vụ hậu cần ở các thành phố. Chính quyền địa phương và các nhà đầu tư cần phải lên chiến lược cho “mô hình không gian đô thị".
"Để tăng cạnh tranh, các thành phố phải tập trung đầu tư phát triển hạ tầng vận tải hành khách, hạ tầng logistics, nâng công suất xếp dỡ hàng hóa, công suất các kho chứa cảng biển, đầu tư đón đầu các chuỗi cung ứng nhằm hình thành trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Đồng thời sẽ từng bước cơ cấu lại thị phần, ưu tiên phát triển thị phần vận tải đường sắt, đường thủy nội địa, hàng không nhằm giảm áp lực vận tải đường bộ", giới phân tích đánh giá.
Đặc biệt, các vấn đề môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đã thu hút được sự quan tâm đáng kể trong những năm gần đây. Một phân tích của Viện Nghiên cứu đô thị và Bất động sản Singapore cho thấy, các bất động sản hậu cần đô thị đạt được chứng nhận xanh có hiệu suất tốt, được hưởng mức tăng giá trị trung bình là 12,7%, cao hơn đáng kể so với mức tăng 4,9% đối với những bất động sản không có chứng nhận xanh.
"Các cơ sở lạc hậu sẽ cần được nâng cấp thêm để đáp ứng kỳ vọg từ khách hàng, hoặc có nguy cơ mất thị phần vào tay các đối thủ cạnh tranh. Hơn nữa, chủ sở hữu có nguy cơ thiệt hại về giá cho thuê, lợi nhuận và sản lượng đầu ra, cũng như phát sinh chi phí vận hành cao hơn từ việc xây dựng không hiệu quả", nghiên cứu chỉ rõ.
Bất động sản hậu cần đô thị đang là mô hình có nhiều tiềm năng. Ảnh: TL.
'Mỏ vàng' mới của nhà đầu tư
Thông tin mới nhất từ Tổng cục Thống kê, 4 tháng đầu năm nay, vốn đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ hai (sau công nghiệp chế biến, chế tạo) với 1,6 tỷ USD (tỷ trọng 22,5%). tăng gấp hơn 4 lần so với cùng kỳ năm ngoái (khoảng 386 triệu USD).
Trong số 50 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư được cấp phép mới tại Việt Nam, Singapore là nhà đầu tư lớn nhất với 2,59 tye USD, chiếm 36,4% tổng vốn đăng ký cấp mới. Tiếp đến là Hồng Kông (Trung Quốc) 898,6 triệu USD, chiếm 12,6%. Nhật Bản 814,1 triệu USD, chiếm 11,4%. Trong khi Trung Quốc là 740,2 triệu USD chiếm 10,4%...
Mới đây, Cushman & Wakefield dự báo, giai đoạn 2024-2026, nguồn vốn lớn từ khối ngoại sẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Việt Nam đã trở thành một trong những thị trường thương mại điện tử tiềm năng nhất khu vực ASEAN, tốc độ tăng trưởng trung bình giai đoạn 2020 - 2025 là 29% và tới năm 2025 quy mô thương mại điện tử Việt Nam đạt 52 tỷ USD.
"Người tiêu dùng Việt ngày càng ưa chuộng sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển lưu trữ hàng hóa từ cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng. Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang định hình lại thị trường logistics và tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng hơn, trong đó, nổi bật nhất là bất động sản hậu cần đô thị", chuyên gia Cushman & Wakefield đánh giá.
Cụ thể, theo số liệu của Cushman & Wakefield, trong quý 4/2023, vùng kinh tế trọng điểm miền Nam ghi nhận tổng nguồn cung kho vận khoảng 5,5 triệu m2 sàn, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 14% tổng nguồn cung. Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc ghi nhận nguồn cung kho vận khoảng 2.2 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm 26% tổng nguồn cung.
Thực tế, tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, việc khan hiếm quỹ đất và cơ sở hậu cần sẵn có khiến các nhà phát triển phải tận dụng nhiều loại bất động sản khác nhau, thường là những tòa nhà cũ hoặc khu đất trống. Mặc dù các tòa nhà cũ có rủi ro cao hơn và kém hiệu quả trong khâu vận hành như việc dỡ hàng từ xe bán tải, xe tải cũng như lưu trữ hàng hóa.
Tuy nhiên, vị trí kho hậu cần nằm gần các điểm giao hàng nội thành vẫn là ưu tiên hàng đầu của các công ty 3PL (logistics bên thứ ba), nhà bán lẻ thương mại điện tử và công ty bưu kiện. Trong một số trường hợp, các tòa nhà cũ được tân trang lại để có chất lượng tương đối tốt hơn. Với vị thế này, các nhà bán lẻ sẽ thu hút được nhiều khách hàng nhờ khả năng giao hàng nhanh chóng.
Theo đó, các nhà đầu tư thương mại điện tử rất mong muốn có được bất động sản hậu cần có khả năng tiếp cận nội thành trong thời gian 30 phút lái xe. Đây cũng là mục tiêu ưu tiên hàng đầu của những nhà phát triển để gia tăng lợi thế cạnh tranh.
"Trong những năm tới, một kịch bản tương lai có thể xảy ra là nhà kho được xây dựng dưới lòng đất, xe tải được chuyển đổi sang xe tải điện, điều này sẽ giải quyết được những phản đối của các bên liên quan bởi lẽ xe tải là nguyên nhân gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí", Cushman & Wakefield nhận định.
Doanh nghiệp 'xoay trục' và câu chuyện tầm nhìn
Chia sẻ tại buổi họp báo mới đây về triển vọng bất động sản Việt Nam 2024 tại TP.HCM, bà Trang Lê, Trưởng bộ phận nghiên cứu JLL Việt Nam, cho rằng phân khúc trung tâm dữ liệu, hậu cần đô thị sẽ là dòng sản phẩm có tiềm năng rất lớn trong tương lai.
TP.HCM hiện có 9.600 doanh nghiệp đăng ký ngành dịch vụ logistics (chiếm 36,7% cả nước). Thành phố cũng chiếm tỷ trọng 54% doanh nghiệp cung cấp dịch vụ logistics chuyên nghiệp của cả nước (khoảng 2.700 doanh nghiệp).
Gần đây, nhận thấy tiềm năng nên nhiều "tay to" đã nhanh chóng chớp lấy thời cơ, xoay trục sang lĩnh vực bất động sản hậu cần đô thị nhằm đón sóng FDI đang đổ bộ vào Việt Nam. Đơn cử, ông Lê Tấn Phước, Chủ tịch HĐQT Searefico, cho hay, thế mạnh trước đây của Searefico là M&E cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại…, tuy nhiên lĩnh vực này hiện tại có nhiều công ty góp mặt với mức độ cạnh tranh cao. Nếu vẫn tập trung vào một lĩnh vực như vậy sẽ kéo biên lãi gộp đi xuống. Do đó, Searefico đã khánh thành Tổng kho hậu cần logistics tại Đà Nẵng, ký thỏa thuận với Khu công nghiệp Phú An Thạnh (Long An) và Hải Phòng để xây dựng các kho lạnh, kho thông minh...
“Hiện nay, dòng tiền ở một số dự án bắt đầu dương trở lại, mọi thứ rất triển vọng và tươi sáng hơn năm trước. Trong quý 1/2024, doanh thu trúng thầu của chúng tôi đã ghi nhận hơn 1.000 tỷ đồng và tập trung vào những lĩnh vực chuyển dịch công ty mong muốn”, ông Phước tiết lộ.
Tiềm năng là hiện hữu, song các chuyên gia chỉ rõ, tham gia "cuộc chơi" này, các doanh nghiệp phải chấp nhận chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng kho thông thường. Các đơn vị cung cấp dịch vụ kho lạnh thường phải thuê diện tích xây dựng trong thời gian 10-30 năm để đảm bảo khoản đầu tư đã bỏ ra.
Đáng chú ý, trong bối cảnh đất chật người đông, đến năm 2050, vùng đô thị TP.HCM sẽ có khoảng gần 30 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 90%. Mật độ đô thị cao hơn đồng nghĩa với những trở ngại lớn hơn đối với việc sử dụng đất hậu cần. Hiện tại đang có một khoảng cách lớn giữa không gian hậu cần đô thị cần thiết và số lượng thực tế.
Việc thu hẹp khoảng cách này đòi hỏi đầu tư thời gian và tài chính để giải quyết các rào cản đối với việc sử dụng dịch vụ hậu cần ở các thành phố. Chính quyền địa phương và các nhà đầu tư cần phải lên chiến lược cho “mô hình không gian đô thị".
"Để tăng cạnh tranh, các thành phố phải tập trung đầu tư phát triển hạ tầng vận tải hành khách, hạ tầng logistics, nâng công suất xếp dỡ hàng hóa, công suất các kho chứa cảng biển, đầu tư đón đầu các chuỗi cung ứng nhằm hình thành trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Đồng thời sẽ từng bước cơ cấu lại thị phần, ưu tiên phát triển thị phần vận tải đường sắt, đường thủy nội địa, hàng không nhằm giảm áp lực vận tải đường bộ", giới phân tích đánh giá.
Đặc biệt, các vấn đề môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đã thu hút được sự quan tâm đáng kể trong những năm gần đây. Một phân tích của Viện Nghiên cứu đô thị và Bất động sản Singapore cho thấy, các bất động sản hậu cần đô thị đạt được chứng nhận xanh có hiệu suất tốt, được hưởng mức tăng giá trị trung bình là 12,7%, cao hơn đáng kể so với mức tăng 4,9% đối với những bất động sản không có chứng nhận xanh.
"Các cơ sở lạc hậu sẽ cần được nâng cấp thêm để đáp ứng kỳ vọg từ khách hàng, hoặc có nguy cơ mất thị phần vào tay các đối thủ cạnh tranh. Hơn nữa, chủ sở hữu có nguy cơ thiệt hại về giá cho thuê, lợi nhuận và sản lượng đầu ra, cũng như phát sinh chi phí vận hành cao hơn từ việc xây dựng không hiệu quả", nghiên cứu chỉ rõ.