tran hương
Well-known member
1. Đặt vấn đề
Theo quy định của Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận QSDĐ. Cụ thể, theo quy định của LĐĐ năm 2013, sổ đỏ ghi tên hộ gia đình thì QSDĐ là chung của tất cả các thành viên hộ gia đình. Điều này có thể dẫn đến những vướng mắc sau: (1) Khó xác định người đại diện thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai; (2) Khó khăn trong việc phân chia QSDĐ cho các thành viên hộ gia đình; (3) Dễ xảy ra tranh chấp giữa các thành viên hộ gia đình. Để giải quyết những vướng mắc nêu trên, cần có những quy định cụ thể về việc xác định người đại diện của hộ gia đình, thủ tục phân chia QSDĐ cho các thành viên hộ gia đình. Đây là những nội dung trọng tâm bài viết nghiên cứu, giải quyết.
2. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Theo quy định LĐĐ năm 2013, khoản 29 Điều 3 thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ”. Hiểu theo quy định trên tại LĐĐ năm 2013 thì hộ gia đình là những thành viên có tên trong hộ khẩu gia đình. Tuy nhiên, trên thực tế, cũng có trường hợp một số thành viên có tên chung trong hộ khẩu gia đình nhưng lại không có họ hàng huyết thống với nhau. Chỉ những thành viên nào có hoạt động kinh tế chung và tài sản chung mới trở thành thành viên của hộ gia đình. Các thành viên của hộ gia đình cùng có quyền của chủ sử dụng đất (sở hữu chung theo phần). Từng thành viên không trực tiếp thực hiện trách nhiệm của người sử dụng đất đối với Nhà nước hoặc thực hiện các giao dịch về QSDĐ mà thông qua người đại diện hợp pháp của hộ gia đình.
Đến BLDS năm 2015, tại Điều 101 quy định về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân như sau: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết. Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện”. Theo quy định tại khoản 2 điều này quy định “việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của LĐĐ”.
Việc xác định thành viên hộ gia đình dựa vào sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống mà pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây chưa xác định được nên gây ra rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch. Vì thế, để thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch, phần lớn các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được thành viên hộ gia đình thì làm đơn đề nghị Văn phòng đăng ký QSDĐ căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để xác định thành viên hộ gia đình vào thời điểm cấp đất cho hộ gia đình.
- Quy định về đối tượng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Như vậy, trong hệ thống pháp luật về đất đai trước kia và hiện hành đều không có quy định phải ghi rõ tên của mọi thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình. Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch hoặc thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ liên quan đến QSDĐ của hộ gia đình, công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực không thể căn cứ vào Giấy chứng nhận QSDĐ để xác định thành viên của hộ gia đình.
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
- Quyền của bên chuyển nhượng:
Bên chuyển nhượng QSDĐ có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì: (1) Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện, bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại; (2) Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất theo lãi suất do hai bên thỏa thuận hoặc theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán hoặc pháp luật có quy định khác.
- Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:
* Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Quyền của bên nhận chuyển nhượng:
- Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:
Từ những quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, cho thấy pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng QSDĐ. Pháp luật đã quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên, tương xứng với quyền bên này là nghĩa vụ đối với bên kia, cho thấy nghĩa vụ bên này thực hiện thì quyền bên kia mới được đảm bảo thực hiện. Qua đó cho thấy, không những điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, mà qua đó còn thể hiện cả mối quan hệ quản lý của Nhà nước về đất đai đối với người sử dụng đất thông qua việc quy định: bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, được sử dụng đất theo quy định của pháp luật, các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
- Quy định về hình thức và hiệu lực của chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp, các bên phải tuân thủ đầy đủ các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp do nguyên nhân chủ quan và khách quan gây ra những tranh chấp.
Một là, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chủ yếu là giấy tờ viết tay, không thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Thực tế khả năng nắm bắt các quy định pháp luật về đất đai của người dân còn nhiều hạn chế, những tranh chấp phát sinh liên quan chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp là không thể tránh khỏi. Vì vậy, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chưa nắm được điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Theo quy định của LĐĐ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Song trên thực tế, người dân vì một phần do thói quen, một phần ngại phiền hà khi đến các cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu công chứng, chứng thực, nên phần lớn khi ký kết chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu là giấy viết tay giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và không thực hiện được công chứng, chứng thực.
Hai là, đối với QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình khi chuyển nhượng QSDĐ thiếu sự đồng ý của các thành viên trong gia đình. Nhiều trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ được cấp cho hộ gia đình, nhưng khi chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp lại không có sự thỏa thuận hay đồng ý của tất cả các thành viên gia đình. Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình thì “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức th a thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế năng lực hành vi dân sự cần có sự đồng ý của người đại diện [30, Điều 141 BLDS 2015]
Ba là, việc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp là tài sản chung của vợ chồng nhưng không được một trong hai bên đồng ý. Trên thực tế, việc chứng thực hợp đồng, giao dịch được thực hiện tại UBND cấp xã, tình trạng một bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự đồng ý của vợ hoặc chồng diễn ra khá phổ biến. Trong khi đó, theo quy định tại Điều 34, Điều 35 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014, việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của vợ chồng. Từ đó, dẫn đến tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp.
Bốn là, việc tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, hạn chế, nhiều văn bản pháp luật về đất đai chưa phù hợp với thực tiễn, khi áp dụng phát sinh nhiều vướng mắc.
4. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
- Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Đây là những vấn đề vướng mắc nhưng chưa có văn bản hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, để tránh những trường hợp người dân bức xúc vì các cơ quan chức năng áp dụng không thống nhất việc xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, cơ quan thẩm quyền cần bổ sung quy định về vấn đề này trong LĐĐ hoặc cần có văn bản hướng dẫn cụ thể vấn đề này.
Mặt khác, chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước hiện nay còn thiếu các quy định về xử lý các tranh chấp đất đai trong hộ gia đình, hệ thống pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung và do nhiều cơ quan khác nhau ban hành gây nên nhiều khó khăn cho công tác cập nhật và thực thi cho đúng quy định của pháp luật.
Để khắc phục những bất cập do quy định của pháp luật chưa thật đầy đủ, thống nhất, cộng với nhận thức chưa rõ về các quyền, nghĩa vụ cá nhân đối với tài sản trong khái niệm hộ gia đình, các cơ quan, ban ngành chức năng có liên quan cần sớm có sự phối hợp với nhau để tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn thi hành các quy định nêu trên. Nhà nước cần có kế hoạch thực hiện công tác tuyên truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật về đất đai và các văn bản có liên quan đến người dân. Đồng thời, cán bộ có thẩm quyền khi thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ có trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể những quy định của pháp luật để người dân có thể hiểu tường tận và kê khai một cách chính xác tên những người có QSDĐ trong giấy chứng nhận QSDĐ của mình khi có liên quan đến quyền lợi của hộ gia đình.
Việc xác định như thế nào là “cùng sống chung” với nhau của những thành viên trong hộ gia đình cũng cần phải có căn cứ pháp lý cụ thể. Việc này cần bổ sung trong LĐĐ hoặc có văn bản hướng dẫn cụ thể để các cơ quan thực thi pháp luật ở địa phương áp dụng thống nhất.
- Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Thứ hai, công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cắt giảm và nâng cao chất lượng thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận thông tin về đất đai và thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đồng thời, cải cách thủ tục hành chính giữa các cơ quan hành chính nhà nước, các ngành, các cấp và trong nội bộ trong cơ quan hành chính nhà nước. Kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luật đất đai. Công tác thanh, kiểm tra phải tuân theo quy định của pháp luật. Theo đó, cơ quan thực hiện thanh, kiểm tra phải độc lập trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, không bị chi phối bởi các yếu tố bên ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. Đảm bảo tính chính xác, khách quan, công khai, dân chủ, kịp thời trong hoạt động thanh tra, kiểm tra. Kiên quyết xử lý vi phạm, buộc khôi phục hiện trạng ban đầu đối với đất nông nghiệp.
Thứ tư, hoàn thiện công tác quản lý đất đai. Ưu tiên đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất theo hướng hiện đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu, vừa nâng cao tính chính xác, sự nhanh gọn, tiện lợi, góp phần tiết kiệm thời gian và chi phí cho mọi đối tượng có nhu cầu, vừa góp phần chống tham nhũng một cách hiệu quả.
5. Kết luận
Trong suốt quá trình hơn 30 năm đổi mới, Việt Nam đang trong thời kỳ hoàn thiện cơ chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng ta đã có nhiều chủ trương đổi mới trong cải cách ruộng đất, điều chỉnh pháp luật về ruộng đất... Việc nghiên cứu pháp luật về thủ tục chuyển QSDĐ liên quan đến hộ gia đình là một trong những nội dung quan trọng góp phần vào công cuộc đổi mới và góp phần vào sự nghiệp cải cách hành chính nói chung. Việc nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế, hoàn thiện các chính sách, pháp luật về đất đai để giải quyết hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư thuận lợi sẽ tạo tiền đề vững chắc để khắc phục những tiêu cực, yếu kém trong quản lý, trong sử dụng đất và những yếu tố về lợi ích trong các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai. Bài viết đã khái quát, tổng hợp những vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam nói chung, trong đó tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng và những bất cập tồn tại về pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.